Рынок земли: между желанием и возможностью

Аграрное сообщество требует взвешенных цивилизованных правил в противовес тем народным избранникам, которые пытаются как можно скорее протолкнуть примитивный распродажа гектаров
На IV Международной конференции аграрных инвесторов Agri Invest Forum 2017, прошедшей недавно в Киеве, сельхозпроизводители – руководители аграрных предприятий из 19 областей Украины сразу возбудили главный вопрос: перспектива введения рынка земли.

С помощью специальных дистанционных пультов аграрии могли проголосовать за вопросы, которые ставили организаторы, и так выразить свое мнение. Результаты их волеизъявления совсем не так, как нам представляют сторонники скорейшего и безусловного распродажи земли.

с умом

Почти 20% опрошенных проголосовали возможным открытие рынка, но не ранее чем через 3 года – с 1 января 2021-му при условии, что такой срок будет закреплено законом. Еще 48,3% убеждены, что открывать рынок земли нужно постепенно, начиная с земель государственной и коммунальной собственности, а затем шаг за шагом работать в рамках пилотного проекта по продаже частных земельных участков в отдельных районах.

Большинство предпочла бы на первом этапе начать с приобретения (само слово приобретения, а не продажа должна стоять на первом месте) государственных земель в рассрочку на несколько лет под приемлемые, а не коммерческие банковские проценты.

Заместитель председателя Всеукраинской аграрной совета Михаил Соколов объявил единую позицию аграрных ассоциаций: рынок земли нельзя вводить одномоментно и сейчас. К этому не готовы ни государство, ни аграрии. Начать стоит с 2024 года, в перед тем обеспечив наполнения земельного кадастра и реестра имущественных прав, ввести программу льготного кредитования для малых фермеров.

Юридические загвоздки

Остается дискуссионным вопрос о возможности приобретения сельскохозяйственной земли только физическими лицами. На всех обсуждениях по этому поводу непременно всплывает вопрос: кто они такие, эти лица? Ни простой крестьянин, ни рядовой горожанин не сможет приобрести за собственные средства 200 гектаров пашни и чтобы еще осталось на хозяйство. Правда, такие деньги могут прятать под клетчатыми пледами отдельные тяжелобольные дзюдоисты, но они вряд ли обрабатывать землю. Зачем им эту землю покупать?

Добавим сюда еще юридический казус. Обрабатывать землю имеют право юридические лица – сельхозпредприятия. Даже фермерское хозяйство с одного фермера – это юридическое лицо, но владеть землей юридическое лицо права не имеет. Какая тогда цель предлагаемой аграрной реформы?

«Мы против введения рынка земли в том виде, который предлагают имеющиеся на сегодня законопроекты. Ведь они написаны так, чтобы люди, которые работают на земле, не могли продолжать работу. Фактически они созданы для того, чтобы выкупить землю у крестьян за копейки. У кого сейчас есть свободные деньги? В олигархов и коррупционеров. Вот кому будет принадлежать украинская земля. Украинскую землю должны приобретать украинцы – и физические, и юридические лица », – отметил председатель Всеукраинской аграрной совета Андрей Дикун.

Исполнительный директор Ассоциации фермеров Украины Николай Стрижак заметил, что неорганизованный, без надлежащего юридического обеспечения распродажа земли – это еще не земельная реформа, а базар. И недаром вспомнил Крестьянский банк времен Столыпина. Тогда крестьянам давали кредиты на покупку земли (и не только земли, но и средств производства), теперь не дают. И не дадут: чтобы приобрести землю у всех желающих ее продать, по подсчетам Всеукраинской аграрной ради, нужно не менее 35 млрд гривен, у банков свободных кредитных средств в десять раз меньше.

Опрос участников форума показало: 63,4% хозяйств заинтересованы в покупке земель сельхозназначения, но только 20% из них имеют на это средства. Еще 52,7% надеются получить на это кредит, но надежды их, пожалуй, бесполезны.

Помните кавказский тост с известной советской кинокомедии: между желанием и возможностью большая, иногда непреодолимая разница. Хотя аграрный сектор у нас – крупнейший в стране создатель ВВП, именно его банки кредитуют неохотно. Даже несведущий человек, услышав такое, поймет: загвоздка здесь не в экономической, а в административной плоскости. Если, скажем, по мнению НБУ, земля из всех видов залога имеет самый низкий коэффициент ликвидности, то это отражение каких-то сомнительных моментов и законодательных неопределенностей, пугающие банкиров.

некорректные примеры

Некоторые народные избранники сознательно вводят общественность в заблуждение: мол, в большинстве стран распространен свободную продажу земли. Этот тезис опроверг председатель правления корпорации «Сварог Вест Груп» Андрей Гордийчук: совсем свободной продажи в мире почти не существует. Правда, приводят пример США – там, мол, он есть. Сравнили! В Соединенных Штатах земельные отношения формировались на никем не занятых землях, их мог получить каждый желающий. И когда и в ничейных степях юга Украины казак мог взять в обработку столько земли, сколько за день конем объедет. При таких условиях свободный рынок без ограничений мог существовать – но не сейчас, когда, бывает, на один участок претендуют несколько владельцев.

Еще некоректнише, заметил Андрей Гордейчук, приводить пример стран Южной Америки – Аргентины, Бразилии. Там неуправляемый распродажа земли привел к обезземеливанию фермеров.

Также стоит отметить: якобы свободный рынок земли в развитых странах имеет предохранители и ограничения, прежде всего – так называемое преимущественное право. Обычно оно имеет следующий вид: если участок выставляют на продажу (информацию об этом обязательно следует обнародовать), право на ее покупку в первую очередь должны соседи, чтобы избежать распыления земель, затем – местная община, затем – государство, и только тогда, когда среди всех перечисленных категорий желающих нет, участок поступает в свободную продажу. Целесообразность введения такой системы у нас отмечают многие специалисты, но ее планируют? Насколько известно, нет.

Мало времени или много амбиций?

Андрей Гордейчук смеется из тех народных избранников, которые требуют любой ценой ускорить распродажу земли – мол, мало времени. Мало у тех, кто хочет скупить землю за бесценок! А цивилизованный рынок нельзя вводить, если не решены многие организационные вопросы.

НЕ сортируются земельные отношения. По словам Михаила Соколова, в Украине уже сейчас, когда рынка земли еще нет, ежегодно возникает почти 10 000 земельных споров. И это не значит, что прошлогодние споры уже решено – наоборот, их количество из года в год нарастает, как снежный ком.

Далеко не все земли внесены в земельный кадастр – ориентировочно 70%, точнее никто не знает; в реестре имущественных прав – не более 14%. А из того, что там есть, некоторые позиции достойны удивления: участки накладываются друг на друга, заходят в лесополосы, на территории ферм и предприятий, даже в пруды и реки, другие имеют одновременно по несколько хозяев. И с таким багажом собираемся идти на рынок?

Это заметил и народный депутат Александр Бакуменко. По его словам, не только не проведена инвентаризации земель – не определена процедура их консолидации, не создано надлежащей инфраструктуры, не внедрен юридических мер для ограждения от спекуляций с перепродажей.

А соблазн спекуляций возникнет непременно. Ведь цены на первичном рынке земли неизбежно будут низкими по очень простой причине: из-за существенного превышения предложения над спросом. Как мы уже сказали, может быть покупателем земли – до сих пор непонятно, взамен не менее половины владельцев паев (возможно, и больше) готовы продать их хоть сейчас.

При этом, как отметил Андрей Гордейчук, большинство продает не потому, чтобы получить стартовый капитал и начать новый вид деятельности, как в развитых странах, а просто для того, чтобы купить себе хлеба. Так как можно надеяться получить за надел справедливую цену? И что произойдет с бывшими владельцами паев, когда деньги, полученные за пай, закончатся и даже на арендную плату надежды уже не будет? Это некоторые народные депутаты называют новым стимулом к ​​экономическому росту и развитию сельских территорий?

Но вот чудо: часть народных избранников этих замечаний предпочитает просто не слышно, а настаивает на скорейшем введении рынка земли без учета мнения самих аграриев, не говоря уже об остальных общества. И при этом упорно повторяют ту же заезженную песню об экономическом росте, даже не замечая, что вместо слов «рынок земли» сами же говорят «продажа».

Игры с огнем по-украински

Чем объяснить такое очевидное пренебрежение объективными реалиями? Аграрии – участники форума в разговорах прозрачно намекали на близость некоторых депутатов – инициаторов представление в Конституционный суд об отмене моратория на продажу земли до владельцев крупного агробизнеса. Так или иначе, но чрезмерный спешка во внедрении мероприятия, далеко не однозначно воспринимает общество может иметь далеко идущие негативные последствия.

Кстати, об обществе на форуме пришлось услышать и такое мнение: зачем всеукраинский референдум, ведь вопрос земли касаются только аграриев? Как будто вопрос продовольственной безопасности страны, политической и социальной стабильности остального общества не касаются. Или другое мнение: референдум не нужен, потому что позицию большинства общества и так знаем.

Так, референдум не имеет силы закона, его результаты можно учитывать, можно нет. Можно и вообще запретить его проведение. Но к чему может привести игнорирование мнения общества?

На это прозрачно намекнул зарубежный гость депутат сейма Литовской Республики Казис Станкявичюс: до советской оккупации Литвы там 90% пахотных земель принадлежало фермерам, в других странах Балтии – чуть меньше. И именно в Литве был мощный антисоветский партизанское движение, последний бой литовских повстанцев с отрядами КГБ зафиксировано аж 1971 года. Это предостережение: слишком резкие движения в такой деликатной области, как земельный вопрос, могут быть опасными.

Здесь еще стоит заметить на одном факторе, о котором говорят мало и неохотно, но всегда имеют в виду: это тотальное недоверие народа к власти, которая все усиливается из-за непопулярные меры, в частности в агарной отрасли, – отмена спецрежима НДС. Поэтому если в каждой новой инициативе власти люди видят подвох, их нельзя за это осуждать.

Кстати, одна из ветвей власти – правоохранительная система, и если на местах эта ветвь не защищает земледельца от рейдеров, а наоборот, им потакает, то это минус авторитета всей власти. И теперь возникает опасение: не приведет открытия рынка земли до пышного расцвета нового вида рейдерства – принуждение владельцев паев к продаже по невыгодной цене?