После 24 февраля: как себя чувствует область недвижимости Черниговщины?

@Время Черниговский

Более 100 дней сопротивления полномасштабной российской вооруженной агрессии повлияли на всю без остатка экономику Украины. В частности, и на один из основных показателей жизнеспособности – рынок недвижимости. Война ударила по строительству так, как не смогла пандемия — по меньшей мере, на полтора месяца все работы на стройплощадках страны замерли, а строители — отправились прятаться в бомбоубежища. Сейчас сто дней спустя строительная отрасль медленно оживает. Да и потребность в ней – колоссальная. Ведь только на Черниговщине из-за боевых действий разрушены 4100 построек. Среди них ориентировочно 80% составляет жилищный фонд – информирует первый заместитель председателя ОВА Константин Мегем.

Возвращаются к работе реестры по недвижимости, рынок земли и т.д. Строительные компании с гордостью сообщают своим клиентам – они будут строить. Вот только что именно, за какие деньги и когда – остается открытым вопросом.

Российская вооруженная агрессия показала одно чувствительное место украинского жилищного строительства — нехватку качественных и надежных укрытий, укрытий, которые были бы расположены на разных этажах. В Израиле, который практически всю свою жизнь воюет, эти помещения называют — хедер битахон или комната безопасности, которая в обязательном порядке (и законодательно это регламентируется!) должна быть обустроена в каждом жилом доме.

Или с‘появятся собственные «хедер битахоны» в наших многоэтажках — мы попытались выяснить. А еще хотели узнать – как себя чувствует черниговский рынок недвижимости. Есть ли здесь признаки жизни?

Застройщики возобновляют коммуникацию с инвесторами

Один из двух крупнейших застройщиков Чернигова – «Эко Комфорт Груп» со своей страницы в соцсетях информирует инвесторов – на своих стройплощадках постепенно возобновляет деятельность.

«В наших ближайших планах достройка и сдача первой секции ЖК «Елецкий» и второй секции ЖК «Европейский Двор» на Масанах», — сообщают в компании.

Скорее всего, здесь пересмотрят цену на конечную стоимость 1 кв м. Косвенно на это намекает и обращение к инвесторам, где говорится о более дорогой логистике, топливе , курсы валют и стройматериалы. Однако здесь обещают, что в течение следующих 2-3 месяцев хотят достроить упомянутые дома.

«Это нужно многим из вас и у нас уже много обращений от тех, кто потерял свои дома, с просьбой разрешить жить в своих квартирах. Поэтому приняли решение завершить начатое».

Здесь получили окна для ЖК «Елецкий». В конце мая приступили к их монтажу. Через неделю дом будет практически завершен.

А вот проекты по ул. Киевской и возле гостиницы «Градецкий» – поставлены на паузу. Компания объявила, что вернет задаток инвесторам.

* * * 

Другой крупный застройщик – «Основа Буд-7» подготовила весьма развернутый ответ относительно своих объектов. Так, единицы наиболее пострадает объектов — ЖК «Александровский». Он с первых дней войны оказался под ударами русских войск. По объекту было нанесено множество артударов. Три дома имеют повреждения разной степени тяжести.

«В конце апреля мы получили акт разминирования объекта. Также подали заявление в правоохранительные органы по поводу состояния и повреждения имущества, в том числе от прямых попаданий снарядов и мародерских действий. В настоящее время объект проходит экспертное исследование технического состояния домов №1, №3 и №8.

После того, как будет получено экспертное заключение технического состояния указанных объектов строительства и осуществлена ​​стоимостная оценка нанесенного войной ущерба, компания сможет спланировать дальнейшие действия в отношении каждого объекта, — информирует сайт компании.

Застройщик жалуется: из-за военной агрессии получил большие убытки. Кроме прямых попаданий в объекты строительства, уничтожены два строительных крана, повреждены внешние сети, на всех строительных площадках побывали мародеры. На мародеров, воровавших стройматериалы, сетовали и у «Эко Комфорт Груп».

Пока у «Основа Буд-7» считают, что возобновлять работы на стройплощадках нецелесообразно из-за высокой угрозы новых ракетных ударов.

Проблема и в поставке стройматериалов, которые многие везли из белорусов, в частности, кирпич.

&laquo ;В неоднозначном состоянии цепь поставок строительных материалов, ведь большинство Черниговских застройщиков покупали основные материалы, такие как: кирпич, пеноблоки, газоблоки и прочее, в соседней стране. Договоренности с новыми поставщиками – в процессе.

Значителен процент наших специалистов в ВСУ и ТРО. С первых дней войны, автоспецтехника компании мобилизована. И продолжит работать на нужды города и области, пока в этом будет необходимость, — информирует застройщик.

Итак, сейчас здесь ведут тщательный учет поврежденного имущества с целью дальнейшей компенсации.

< blockquote>

«Понимая всю ответственность, после вывода российских войск с территории Черниговской области, компания начала процедуру фиксации нанесенного ущерба. Объекты строительства проходят эксперты исследования технического состояния. Дальнейшие действия в отношении объектов будут планироваться после того, как получим экспертное заключение. Сейчас, в Украине отсутствует механизм возмещения ущерба, который понес бизнес в связи с военной агрессией, однако постепенно правительство внедряет процедуры и создает специальные фонды, которые в будущем смогут обеспечить такое возмещение, — отмечают в Основа Буд-7. ..

…и кивают в сторону соответствующего законопроекта #7198 «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией Российской Федерации» от 24 марта 2022 года, документ сейчас готовится ко второму чтению.

В этой компании тоже говорят — всем клиентам стоит психологически приготовиться к резкому ценовому скачку за 1 кв м. Это ведь неизбежно.

«С началом военных действий произошло существенное повышение цен на строительные материалы. К примеру, стоимость кирпича до войны составляла около 7 гривен за штуку. На сегодняшний день цена за единицу составляет более 10 гривен. Самая большая проблема в том, что в Украине существует дефицит строительных материалов. Процесс отладки логистической цепи и поиск новых поставщиков – вопрос не одного дня», — говорят в «Основе».

Вариантов здесь немного – либо доплачивать по новым ценам, либо продать недостроенное жилье. Тем же инвесторам, кому новые реалии окажутся не по карману и захотят аннулировать договоры — у застройщика обещают вернуть средства.

Правда, далеко не всех инвесторов устраивает нынешняя политика компании.

Например, покупатели жилья в комплексе КиевSky и в одной из секций ЖК на Масанах утверждают, что комплексы давно готовы, однако странным образом не сдаются в эксплуатацию. Все это породило скандал и публичное обсуждение в соцсетях.

Однако в «Основа Буд-7» предпочитают пока этого не комментировать.

* * * 

В компании “УкрСиверСтрой” также отказались комментировать текущую ситуацию. Никакой свежей информации со своих страниц в соцсетях застройщик пока не предоставляет.

Покупка-продажа

По словам нотариуса Александра Красногора, война повлияла на рынок недвижимости, прежде всего, на его активность. Количество сделок снизилось практически до нуля. В начале мая Минюст утвердил список нотариусов, имеющих право работать с ценным имуществом, в том числе и квартирами. Эти специалисты также должны были пройти соответствующую процедуру проверки и подключения к реестрам.

Я, например, должен подтвердить, что физически нахожусь в городе Чернигове и на своем рабочем месте. А не где-то там за границей или на западе. Мы подтверждали это фотографиями, которые направляли через отделение нотариальной палаты в управление юстиции в области, которое тоже проверяло – нет ли нарушений в работе нотариуса за последние годы. Если все было хорошо, то издавался соответствующий приказ Министерства юстиции Украины, которое подключало нотариуса к реестрам, — рассказывает специалист. Лишь где-то со второй половины мая заработали реестры. Однако даже сейчас пока еще рано говорить, что прежняя динамика восстанавливается. Так, в Чернигове, говорит Александр Красногор, его контора удостоверила такое количество сделок купли-продажи, что и хватит пальцев одной руки, чтобы перечислить.

Но и те были удостоверены, потому что, считай, были подготовлены еще до 24 февраля и отложились только потому, что люди не смогли добраться до нотариусов.

Кроме того, изменился подход к труду нотариата. Теперь отсутствует такой формат работы как удостоверение права собственности по доверенности. Чтобы нотариус удостоверил документ — каждая из сторон сделки должна физически присутствовать во время заключения. Также, и это тоже новелла военного времени, городские нотариусы не могут заверять соглашений для сельских округов и наоборот. То есть, заработал принцип территориальности.

Это сделано для безопасности и имущества и клиентов, — уточняет нотариус.  

Другой нюанс, который тоже ныне стал актуальным в условиях военного времени – сложность доставки защищенных бланков. На период военного положения разрешено оформлять некоторые документальные действия на обычной бумаге. И выложенные на бумаге эти документы тоже действуют.

ДИАМ: комнаты безопасности в многоэтажках станут нормой

В ходе полномасштабной военной агрессии РФ выяснилось, что качественные защитные помещения и объекты укрытия у нас в большом дефиците, потому что многие из застройщиков, стремясь заработать, продавали их как коммерческие помещения.

В то же время в Израиле, который уже долгое время находится под угрозой обстрелов, то есть, в схожей с Украиной ситуации, действуют иные принципы постройки многоквартирного жилья — там в каждом доме обустраивают “хедер битахон” или “комнату безопасности”. Это укрепленная комната, которая находится в защитном столбе, проходящем через весь квартирный стояк. Почти все израильские многоквартирные дома, построенные после войны в Персидском заливе, оборудованы им. Снаружи это – обычная комната, но имеет маленькое окно и массивную дверь. Часто израильтяне оборудуют эту комнату под кабинет, гостевую, спальню или детскую.

Любое израильское здание также оборудовано бомбоубежищем, расположенным в подвале. Но преимуществом «хедер битахон» есть возможность спрятаться назад в промежуток расчетного времени между звуком сирены и разрывом ракеты. В приграничных с Ливаном или Сектором Газа районах расчетное время может ограничиваться 15 секундами. А в так называемом «поясе Газы» время между включением сирены и падением ракеты составляет всего 8 секунд. Считается, что хедер битахон может выдержать даже поражение “градом”.

Елена Хоменко, глава Государственной инспекции архитектуры и градостроительства в Черниговской области говорит — сейчас среди законотворцев идут дискуссии о том, как и по какому принципу обустраивать защитные помещения на цокольных этажах жилых многоэтажек. Единственное, в чем уверена чиновница — законодатели обязательно пропишут требование об обязательности возведения таких помещений в жилищном строительстве. До сих пор требование об обустройстве укрытия в гражданском строительстве носило скорее рекомендательный характер. Но скоро все изменится. Что это значит на практике? Требование возведения безопасных помещений в цоколе. 

Если застройщик в будущем будет игнорировать это требование – то сначала на этапе экспертизы ему вернут проект на доработку, и на этапе ввода в эксплуатацию тоже будут приняты все меры для того, чтобы строительство отвечало всем ДБН… Насколько мне известно, на новом строительстве жилых многоэтажек в Чернигове уже на цокольных этажах застройщики строят помещения, приспособленные для укрытия.  У них есть и подвод воды, и вентиляционные выходы. Несколько отдельных выходов. Там фундаментально все укреплено. Наши застройщики уже готовятся. Нормы могут приниматься и тогда, когда строительство начато, они подстраиваются для того, чтобы когда придет время принимать объект в эксплуатацию, чтобы уже все соответствовало нормам, — отмечает Елена Хоменко. /blockquote>

Нюансы относительно оперативной разработки строительных норм и их переформатирования в условиях военного времени регулирует документ под номером 2254-IX “О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно первоочередных мер реформирования сферы градостроительной деятельности” , 9 июня – Закон вступил в силу.

Поэтому, только вопрос времени, когда появятся новые нормы ДБН по обязательным требованиям и стандартам по обустройству укрытий в жилых многоэтажных домах.

Пока в г. Чернигове и области на учете есть 84 объекта укрытие, одно хранилище противорадиационной защиты и почти 1100 подвальных помещений, которые можно переоборудовать для укрытия населения, сообщает Департамент по вопросам гражданской защиты и оборонной работы Черниговской ОВА.

Как видим, жилищное строительство региона пока фактически поставлено на паузу. Чего нельзя сказать о ценах. По данным портала DOM.ria, стоимость квадратных метров в Чернигове сначала обвалилась, а теперь пошла вверх. Если 27 марта 1 кв м жилья в новостройках в городе в среднем стоил 19,1 тыс грн, то с 31 марта – 17 340 грн/кв м, с 10 июня – 18 719 грн/кв м.

Вместо итогов

Можно ли говорить о том, что домостроение, как и вся отрасль новостроек возвращается к жизни? Общение с нашими собеседниками доказывает – рынок региона, как и отдельные игроки, замерли в ожидании. Несмотря на тот факт, что российская армия покинула территорию Черниговщины еще в конце апреля, это не делает регион полностью обезопасенным от прилетов. В соседней белорусе у границы с Украиной сосредоточено немало вражеской артиллерии.

Так же сохраняются высокие угрозы вдоль всей российской границы. Эпизод 13 июня в Прилуцком районе, где враг совершил три ракетных удара — очередное доказательство того, что война продолжается, а следовательно, то, что минуту назад стояло монолитно и ждало покупателей — может легко потерять.

Единственное о чем говорят все опрошенные с уверенностью — так это о победе Украины и вере в наших защитников.

Читать также:  : потерявший жилье черниговец строит новое и хочет помочь другим

Фото Виктор Кошмал, ОсноваБуд-7, ЭкоКомфортГрупп